Erwerb einer Immobilie in einer Zwangsversteigerung in Berlin

Wurden Immobilien Berlin finanziert und kann der Eigentümer die Finanzierungskosten, d.h. Zins und Tilgung nicht mehr zahlen, kommt es häufig zu einer Zwangsversteigerung des Objektes, wenn der Eigentümer nicht selbst in der Lage war, seine Immobilie über den offiziellen Verkaufsweg zu veräußern, und damit seinen Verpflichtungen nachzukommen.

Zunächst wird eine Immobilienbewertung zur Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie vom zuständigen Amtsgericht des jeweiligen Bezirks in Berlin in Auftrag gegeben. Im Versteigerungstermin werden zuerst von dem Gericht das Mindest-Gebot verlesen. In dem Gebot das der Bieter abgibt ist der Bar zu bietende Teil enthalten. Wichtig für den Bieter ist, wenn Rechte bestehen bleiben. Den Wert der Rechte muss der Bieter zusätzlich zu seinem Gebot hinzurechnen, um auf das tatsächliche Gebot (Kaufpreis) zu kommen. Gibt ein Bieter ein Gebot ab, muss er dazu berechtigt sein. Wenn er das Gebot als natürliche Person abgibt, reicht dazu die normale Geschäftsfähigkeit aus und ein Identitätsnachweis (Personalausweis, Pass). Bei Kapitalgesellschaften muss ein aktuell beglaubigter Auszug aus dem Register vorliegen, in das die Gesellschaft eingetragen ist, und falls nicht die vertretungsberechtigten Personen selbst anwesend sind, wird eine notariell beglaubigte Vollmacht notwendig.

Meistens werden von den Gläubigern für die Gebote eine Sicherheitsleistung gefordert, die sich auf 10% des Gebots oder des Verkehrswerts beläuft. Der Gläubiger kann aber auch höhere Sicherheitsleistungen von bestimmten Bietern fordern, wenn er davon ausgehen kann, daß es sich um „Strohmänner" des jetzigen Eigentümers handelt. Der Gläubiger kann auch ganz auf eine Sicherheitsleistung verzichten, wenn dieser aus seiner Sicht eine gute Bonität hat.

Nach Ablauf der Bieterzeit verkündet das Gericht den Zuschlag. Liegt das Meistgebot (Bargebot einschließlich bestehenbleibender Rechte) unter 7/10 des Verkehrswertes kann ein Berechtigter (meist der Gläubiger) die Erteilung des Zuschlags versagen. Liegt das Gebot unter 5/10 des Verkehrswertes, dann ist von Gerichtswegen der Zuschlag zu versagen. Es wird meist ein weiterer Versteigerungstermin angesetzt, bei dem keine Wertgrenzen mehr gelten.

Aus verfassungsrechtlichen Gründen darf aber auch dann nicht jedem Meistgebot der Zuschlag erteilt werden. So kann der Vollstreckungsschuldner Vollstreckungsschutzanträge stellen, die je nach Sachlage bis 4/10 des Verkehrswertes Aussicht auf Erfolg haben können.

Der Meistbietende mit Zuschlagsverküngung wird der Eigentümer des Grundstücks mit allen Rechten und Pflichten.

Im Verteilungstermin werden dann die Gläubiger in der Reihenfolge der Eintragung im Grundbuch befriedigt.