Immobilien in Berlin finanzieren

Wenn Berlin Immobilien nicht vollständig aus Eigenmitteln gekauft wird, sondern ein Teil des Kaufpreises durch Fremdkapital belegt wird, spricht man von Immobilien Finanzierung oder Baufinanzierung.

Für die Höhe des Darlehens wird ein Gutachten von der Bank erstellt, das nennt man den Beleihungswert. Dieser ist in der Regel geringer, als der gezahlte Kaufpreis.

Es stellt in etwa das dar, was die Bank vermutlich in einem Verfahren einer Zwangsversteigerung erwartet, wieder erlösen zu können.

Manche Banken, wie Pfandbriefbanken oder Bausparkassen dürfen nur 60% des Beleihungswertes finanzieren. Das sind die 1 A Hypotheken oder Erstrang-Hypothek genannt. Geschäftsbanken können dann noch bis 80-90% des Beleihungsauslaufs finanzieren. Die Höhe der Finanzierung wird auch von den persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen des Schuldners abhängig gemacht.

Neben dem Beleihungswert und Beleihungsauslauf ( Höhe des Kredits) ist die Zinsbindung eine wichtige Komponente bei der Immobilienfinanzierung. Sie hängt zusammen mit der aktuellen Zinskurve. Wie verhalten sich die kurzfristigen zu den langfristigen Zinsen? Normalerweise sind die kurzfristigen Zinsen immer niedriger als die langfristigen Zinsen. Das heißt für die Sicherheit der Höhe der Zinsen sind die Schuldner bereit, einen Aufschlag auf die Zinsen zu zahlen, als für die Zinsen, die er bei kürzerer Laufzeit zahlen müsste. Wenn der Schuldner das Darlehen früher zurückzahlen möchte, also noch vor Ablauf der Zinsfestschreibung, dann muss er der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Also für die Sicherheit der Zinsen müssen auch zusätzliche Kosten aufgebracht werden. Wenn die Zinsen steigen, hat der, der länger festgeschrieben hat einen wirtschaftlichen Vorteil. In den letzten 20 Jahren sind die Zinsen jedoch in allen G8 Staaten tendenziell immer gefallen. So das es letztlich immer günstiger war, nicht z.B. 10 Jahre, sondern nur 5 Jahre oder noch kürzer festzuschreiben.

Wer z.B. als Beamter eine große Einkommenssicherheit hat, für den kann eine längerfristige Festschreibung von Vorteil sein. Für die meisten Arbeitnehmer und Selbständigen kann durch berufliche Veränderung, Arbeitslosigkeit oder ein anderer Beschäftigungsort eine solche lange Zinsfestschreibung von Nachteil sein.
Für verschiedene Berufsgruppen ist eine Bauförderung möglich.

Wichtig ist auch die Höhe der Tilgung, die vereinbart wird. Es ist ein Prozentsatz, der auf den Anfangsdarlehensbetrag berechnet wird und in der Höhe auch bei der Prolongation (neue Zinsfestschreibung ) für die Höhe der Tilgung zugunde gelegt wird. Bei höheren Zinsen ist die Gesamtdarlehenslaufzeit kürzer, als bei niedrigen Zinsen. So ist es sinnvoll, wenn eine neue Zinsfestschreibung zu geringen Zinsen erfolgt, die Verringerung der Rate dann in höherer Tilgung zu nutzen. Für eine kurze Zinsfestschreibung spricht auch die Möglichkeit einer Sondertilgung bei der neuen Zinsfestschreibung. Die sonst nicht gegeben ist. Neuerdings werden von den Banken auch Caps angeboten. Das sind Darlehen, die einen variablen Zins haben in einem gewissen Zinskorridor und sich der Marktzinsentwicklung anpassen, nach oben und nach unten nach dem Gusto der Bank.

Oder auch die Möglichkeit für einen Hausfinanzierung, bevor die neue Zinsfestschreibung ansteht, sich ein bestimmtes Zinsniveau zu sichern. Das gilt auch für die Bank. Falls man sich für ein Cap entscheidet und damit die Zinsen festlegt, die für die Zinsfestschreibung gelten, muss man einen Zuschlag auf die aktuellen Markzinsen zwischen 0,5-1,2% zahlen. D.h. das Zinsänderungsrisiko muß über diesem Betrag sein, damit es sich lohnt. In der Vergangenheit waren die Zinsbewegungen nie so hoch, so daß man wiederum für die Sicherheit der Zinshöhe ein Aufgeld gezahlt hat.

Es gibt Annuitätendarlehen die einen festen Betrag Anzahlung haben, der monatlich oder jährlich zu zahlen ist. Der Betrag von Zins und Tilgung ändert sich ständig. Es gibt Endfälligkeitsdarlehen, die keine Tilgung haben und immer den gleichen Betrag an Zinsen haben. Diese werden meisten gekoppelt mit einem Tilgungsinstrument. Das kann ein Fondsparplan oder eine kapitalbildende Lebensversicherung sein. Wichtig ist, daß die Rendite der Versicherung höher ist, als die gezahlten Zinsen. Da sich die Renditen der Tilgungsinstrumente und des Darlehens ändern können, kann es im Laufe der Zeit dann zu Nachzahlungsforderungen der Bank kommen, wenn abzusehen ist, daß die Ablaufleistung der Lebensversicherung nicht mehr ausreicht, um den Darlehensbetrag zu tilgen. Vorteil war früher, daß die Erträge aus den Lebensversicherungen steuerfrei waren.